Можно ли снять жилье в Буэнос-Айресе иностранцу без аргентинского поручителя (Garantía Propietaria)?

Да, абсолютно реально. Основные пути: 1) Временная помесячная аренда (Alquiler Temporario) с залогом 1 месяц в USD и паспортом; 2) Оформление электронной страховой гарантии (Seguro de Caución от Finaer, Respaldar или Garantor) по выписке с иностранного банковского счета; 3) Аренда напрямую от собственников (Dueño Directo) через фильтры OmniEstate AI.

В какой валюте разрешено заключать договор аренды в Аргентине по DNU 70/2023?

Указ DNU 70/2023 полностью легализовал договоры в любой согласованной сторонами валюте — наличные доллары США (USD), аргентинские песо (ARS), евро (EUR) или криптовалюта (USDT). Оплата фиксируется в валюте договора без обязательного пересчета по официальному курсу.

Что такое Expensas Ordinarias и Extraordinarias и кто их оплачивает?

Expensas — это коммунальные платежи кондоминиума. Ordinarias (уборка, консьерж, лифты, вода AySA) оплачивает арендатор. Extraordinarias (капитальный ремонт здания, замена лифта, покраска фасада) по закону обязан оплачивать исключительно собственник квартиры.

Какова сумма первого взноса при въезде в арендованную квартиру?

При въезде обычно требуется: 1 месяц аренды + 1 месяц возвратного залогового депозита (в USD) + Expensas за первый месяц. Если сделка оформляется через агентство недвижимости, добавляется комиссия от 10% до 20% от суммы контракта или 1 месяц аренды. При выборе лотов от прямого собственника (Dueño Directo) комиссия составляет 0$.

АКТУАЛЬНО: СЕНТЯБРЬ 2026 | DNU 70/2023

Как безопасно снять жильё в Буэнос-Айресе в 2026 году без поручителя

Практический гид экспата: аренда по новым правилам президента Хавьера Милея, легальные контракты в USD, Seguro de Caución вместо аргентинских родственников и калькулятор реальных затрат при въезде.

DNU 70/2023

Законодательная база

USD / ARS

Свобода валюты контракта

0% Комиссия

С фильтром Dueño Directo

48 Районов

Охват базы CABA

1. Революция DNU 70/2023: Что изменилось на рынке аренды

В декабре 2023 года президент Аргентины Хавьер Милей подписал фундаментальный указ DNU 70/2023, который полностью аннулировал жесткий закон Ley de Alquileres (27.551). К 2026 году этот указ сформировал принципиально новый, свободный и понятный рынок для иностранных арендаторов.

Как было раньше (Закон 27.551)

Принудительный контракт минимум на 3 года (неудобно для экспатов).
Запрет на заключение контракта в валюте (USD/EUR) — только песо.
Индексация цен всего раз в год по формуле центробанка (дефицит квартир).
Обязательное требование поручителя с недвижимостью в Буэнос-Айресе (Garantía Propietaria).
Массовый уход собственников в «серый» сектор или отказ сдавать иностранцам.

Как стало сейчас (DNU 70/2023)

Свобода валюты: Законны контракты в USD (наличные), ARS или крипте (USDT).
Гибкие сроки: Любой срок по взаимному согласию (1, 3, 6 месяцев, 1 или 2 года).
Справедливая индексация: При контракте в песо — пересчет по IPC раз в 3–6 месяцев.
Легализация страховок: Депозит и страховые гарантии взамен аргентинских поручителей.
Рост предложений: Количество доступных квартир на рынке CABA выросло на 220%.

Важное правило для экспатов: Если вы получаете доход в твердой валюте (USD/EUR/USDT), выгоднее всего заключать контракт Alquiler en Dólares с фиксированной ставкой на весь срок. Это полностью страхует вас от инфляционных скачков аргентинского песо.

2. Как снять квартиру без аргентинского поручителя

Классическое требование традиционных аргентинских агентств — Garantía Propietaria de Capital Federal (документ о праве собственности близкого родственника на квартиру в CABA). Иностранцу или туристу предоставить его невозможно. Вот 4 законных и работающих пути решения:

Самый быстрый путь

Alquiler Temporario (Помесячно)

Квартиры «под ключ» с мебелью, посудой, быстрым Wi-Fi и включенными коммунальными платежами (Expensas). Оформляются по загранпаспорту. Залог — обычно 1 месяц аренды в USD.

Официальный стандарт

Seguro de Caución (Страховка)

Компании Finaer, Respaldar, Garantor выступают вашим финансовым поручителем. Одобряется за 24–48 часов онлайн по выписке с зарубежного банковского счета или Payoneer/Wise. Стоимость: 1–1.5 месяца аренды единоразово на 1–2 года.

Экономия до 100% комиссии

Dueño Directo (Собственник)

Аренда напрямую у владельца без посредников через порталы SoloDueños и закрытые Telegram-сообщества экспатов. С владельцем можно лично договориться об удобном залоге и оплате.

3. Карта цен и безопасности: Топ-районы CABA (2026)

Сводная аналитика реальных арендных ставок на основе сбора 2 200+ актуальных лотов в агрегаторе OmniEstate AI:

Район Буэнос-Айреса	Студия / 1 комн (USD)	2 комн (USD)	Безопасность	Для кого подходит
Palermo Soho & Hollywood	$550 – $800	$850 – $1 400	★★★★★ 9.2/10	Цифровые кочевники, IT, рестораны, ночная жизнь
Recoleta	$500 – $750	$750 – $1 250	★★★★★ 9.6/10	Семьи, дипломаты, европейская архитектура, парки
Belgrano (R & C)	$450 – $700	$700 – $1 100	★★★★★ 9.4/10	Спокойная респектабельная жизнь, метро линия D, школы
Colegiales / Chacarita	$420 – $650	$650 – $950	★★★★☆ 8.8/10	Хипстерские бары, винтаж, комфортные зеленые улицы
Puerto Madero	$1 200 – $2 000	$2 000 – $4 500	★★★★★ 9.9/10	Премиум-класс, закрытая охрана 24/7, небоскребы, набережная

4. Калькулятор реальных затрат при заселении

Рассчитайте точную сумму, которую потребуется внести в день подписания контракта с учетом депозита, Expensas и комиссии:

Месячная аренда ($ USD):

Expensas Ordinarias (ARS):

Формат сделки:

Аренда за первый месяц: $850 USD

Возвратный депозит (1 месяц в USD): $850 USD

Expensas Ordinarias (1-й месяц): ≈ $94 USD (120.000 ARS)

Комиссия агентства недвижимости: $0 USD (Экономия 100%)

ИТОГО К ОПЛАТЕ ПРИ ВЪЕЗДЕ: $1 794 USD

5. Чек-лист экспата: 10 правил перед передачей денег

Распечатайте этот список или отметьте пункты прямо на экране смартфона во время личного осмотра квартиры:

1. Личный осмотр до внесения залога (Seña) Никогда не отправляйте предоплату по фотографиям в мессенджере. Всегда лично зайдите в подъезд и квартиру.

2. Сверка личности собственника (DNI / Escritura) Убедитесь, что лицо, подписывающее договор, является владельцем квартиры или имеет нотариальную доверенность (Poder).

3. Проверка напора горячей воды и термосифона (Calefón) В старых домах Recoleta и San Telmo слабый напор или неисправная колонка — частая проблема. Откройте кран на 3 минуты.

4. Кондиционер в режиме обогрева (Frío/Calor) В Буэнос-Айресе нет центрального отопления. Зимой (июнь–август) в квартирах холодно, кондиционер обязан работать на тепло.

5. Разделение Expensas в договоре (Ordinarias vs Extraordinarias) Убедитесь, что в контракте четко прописано: арендатор оплачивает ТОЛЬКО Expensas Ordinarias.

6. Состояние долларовых купюр при оплате В Аргентине принимаются исключительно доллары «синего» образца (после 2013 г.) без надрывов, пятен и штампов.

7. Акт инвентаризации с фото и видео (Inventario) Сделайте 5-минутное видео всей мебели, бытовой техники, сколов на паркете и отправьте хозяину в WhatsApp в день въезда.

6. Частые вопросы экспатов (FAQ)

Требуйте, чтобы депозит был внесен в той же валюте, в которой составлен контракт (обычно USD наличными). В договоре должен быть пункт: «Депозит возвращается в момент сдачи ключей в той же валюте (USD) при отсутствии повреждений». Видеофиксация при въезде служит вашей 100% гарантией возврата.

По закону DNU 70/2023 иностранный гражданин имеет право заключать договор аренды по действительному заграничному паспорту (Pasaporte extranjero). Никаких ограничений на аренду для туристов или людей в процессе оформления ВНЖ закон не накладывает.

Передавайте деньги лично в квартире после подписания договора и получения ключей либо в нотариальной конторе (Escribanía). Обязательно требуйте подписанную расписку (Recibo de pago) с указанием номера паспорта, суммы в USD и адреса объекта.

Ищете квартиру в Буэнос-Айресе прямо сейчас?

В каталоге OmniEstate AI собрано более 2 200 проверенных объявлений со всех 5 главных площадок (ZonaProp, SoloDueños, Argenprop, MercadoLibre и Telegram) с прямыми контактами собственников без наценок.

Открыть каталог жилья